Escritura de préstamo hipotecario


19657 RESOLUCIÓN de 14 de julio de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Alicante, don Mario Navarro Castelló, contra la negativa de don Juan Antonio la Cierva Carrasco, Registrador de la Propiedad de Elche número 3, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en virtud de apelación del recurrente.

En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Alicante, don Mario Navarro Castelló, contra la negativa de don Juan Antonio la Cierva Carrasco, Registrador de la Propiedad de Elche número 3, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

El día 30 de junio de 1993, ante el Notario de Alicante, don Mario Navarro Castelló, el «Banco Central Hispano-Americano, Sociedad Anónima», otorgó escritura de préstamo hipotecario, a favor de don Eleuterio Candela Mas y su esposa doña María Consuelo Montero Robledo, don Ramón Arderiu Torné y su esposa doña Silvia Candela Mas, doña María Teresa Candela Mas y su esposo don Juan Oliván Osambela y don Alfredo Candela Mas y su esposa doña María Teresa Magro Espí, por importe de 18.000.000 de pesetas de principal, hipotecándose en garantía de dicho préstamo, entre otras, una vivienda propiedad de doña Carmen Mas Candela y de su esposo don Eleuterio Candela Pastor, finca registral número 22.241 del Registro de la Propiedad de Elche número 3, libro de Crevillente. Los citados hipotecantes estuvieron representados en dichos actos por don Alfredo Candela Mas, en virtud de escrituras de poder general otorgadas en Elche, el día 2 de junio de 1977, ante el Notario don Pedro Ángel Navarro Arnal y en Alicante el 24 de septiembre de 1979, ante el Notario don Pedro Jesús de Azurza y Oscoz.

II

Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Elche número 3, fue calificada con la siguiente nota: «Presentado el precedente documento el día 30 de marzo de 1994 y reiterado, ha sido aportado de nuevo a esta oficina el día de la fecha. Previa calificación registral desfavorable al despacho, comunicada al presentante, extiendo nota del siguiente tenor literal: Examinado el precedente documento se suspende su despacho por el motivo siguiente: Aunque en la cláusula séptima de la escritura que nos ocupa, consta que doña Carmen Mas Candela y don Eleuterio Candela Pastor constituyen hipoteca, resulta claramente de la comparecencia y la intervención que los mencionados doña Carmen y don Eleuterio están representados por don Alfredo Candela Mas, en virtud de escrituras de poder otorgadas en Elche el 2 de junio de 1997, ante el Notario don Pedro Ángel Navarro Arnal y en Alicante el día 24 de septiembre de 1979, ante el Notario don Pedro Jesús de Azurza y Oscoz, sin que en dichos poderes se salve el conflicto de intereses, existiendo el mismo al hipotecar el apoderado una finca de los poderdantes en garantía de un préstamo concedido a favor de dicho apoderado. Subsanado el anterior defecto no se haría constar la siguientes estipulaciones de la anterior escritura: El párrafo tercero y la referencia a la indemnización contenida en el párrafo cuarto de la estipulación segunda; el párrafo primero, la referencia a la facultad del Banco para destinar cualquier saldo acreedor al pago de la cuenta de la hipoteca, y el último párrafo, todos ellos de la estipulación tercera; la estipulación cuarta; los párrafos segundo, tercero y el inciso final del cuarto, de la estipulación quinta; los apartados 2), 3), el inciso segundo del apartado 4), el 5), el inciso final del penúltimo párrafo, y el último, de la estipulación sexta; la referencia a la responsabilidad ilimitada de la parte prestataria contenida en la estipulación séptima; el último párrafo de la estipulación octava; el último párrafo de la estipulación novena; la estipulación décima; el inciso final de la estipulación undécima y la estipulación duodécima. Y a solicitud verbal del presentante, se ha practicado anotación preventiva de suspensión por el plazo de sesenta días conforme al artículo 96 de la Ley Hipotecaria, de la finca hipotecada, registral número 22.241, por la anotación letra a, obrante al folio 161 del libro 401 de Crevillente, tomo 1.289 del archivo, por si en tal plazo fuese subsanado el defecto señalado. Contra la presente nota podrá interponerse recurso gubernativo conforme a los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Elche, a 3 de junio de 1994. El Registrador de la Propiedad. Firmado, Juan Antonio la Cierva Carrasco».

III

El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que según la nota de calificación en opinión del señor Registrador se produce un conflicto de intereses, que existe al hipotecar el apoderado una finca de los poderdantes en garantía de un préstamo concedido a favor de dicho apoderado. Que no se comparte dicha opinión: a) Porque en los indicados poderes, entre otras facultades, se concede al apoderado la facultad de constituir hipotecas, sin que se imponga ninguna limitación; b) Que el apartado V del poder se le faculta para afianzar y dar garantías por otros, y asimismo dar y tomar dinero a préstamo... con garantías personal o cualquier otra, es decir, el apoderado podría haber solicitado el préstamo en nombre de los poderdantes y vincular su responsabilidad personal e ilimitada, además de constituir la citada hipoteca, por lo que resulta paradójico que pudiendo hacer lo más (pedir el préstamo) no pueda hacer lo menos (constituir la hipoteca). Que no hay que olvidar que el préstamo se concede también a otras siete personas más, que son precisamente los hijos y sus respectivos cónyuges de los poderdantes, respecto a los cuales está fuera de toda duda que si podía garantizar el apoderado el préstamo con la hipoteca constituida, pues así resulta de las facultades transcritas; c) Que la prohibición de autocontratación no existe en nuestro derecho de una manera general, sino en casos muy concretos y específicos (artículos 163, 1.459 del Código Civil y 267 del Código de Comercio) y que como excepcionales, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 4, párrafo segunda, del Código Civil, no pueden aplicarse a supuestos distintos de los comprendidos en ellos y además, relativos a supuestos de compraventa en los que el apoderado intervenga en su propio nombre y no a la constitución de un derecho accesorio como es la hipoteca. d) Que el Tribunal Supremo ha cambiado el criterio en lo referente al autocontrato reconociendo su validez, siempre que no exista colisión de intereses que ponga en peligro la rectitud de apoderado, cosa que queda fuera de toda duda en este caso.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que en el presente recurso se cuestiona acerca de la existencia del conflicto de intereses al hipotecar al apoderado una finca propiedad de los poderdantes, en garantía de un préstamo concedido a favor de dicho apoderado, y sin olvidar que en ninguno de los poderes otorgados se salva el conflicto de intereses ni consta que la actuación del apoderado haya sido objeto de ratificación por parte de los poderdantes. Que no existe en nuestros textos legales un concepto y un régimen que se refieran al conflicto de intereses y al autocontrato. La elaboración ha sido obra jurisprudencial. Que para llegar a trazar los rasgos descriptivos y delimitadores del «conflicto de intereses» es necesario citar las Resoluciones de 29 de diciembre de 1922, de 23 de enero y 4 de mayo de 1994, 1 de febrero de 1980, 2 de febrero de 1983, 20 de septiembre de 1984, 21 de mayo de 1993, las sentencias del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1956, 30 de septiembre de 1968, 23 de mayo de 1977 y las opiniones doctrinales de diversos autores. Todo lo cual lleva a las conclusiones siguientes: Que existe conflicto de intereses cuando en la actuación unilateral de una persona se están vinculando dos patrimonios distintos, normalmente a través del mecanismo de la representación, bien sean aquéllos los del representante y el representado, o bien en caso de pluralidad de representaciones, que para dar validez a un negocio es necesario la ausencia de dicha contraposición de intereses, que existe con la simple presencia de intereses contrapuestos, que impide otorgar virtualidad al acto unilateral, dado el riesgo jurídico de la parcialidad que existe en la persona que ostenta la representación y puede vincular dos patrimonios; y que, aún existiendo dicho conflicto de intereses, puede admitirse la validez del negocio concluido siempre que el representado haya autorizado dicha posibilidad. No importa si se trata de un poder específico o de una modalización del poder de actuación. Lo que es imprescindible es la asunción por parte del representado de las consecuencias de esa ausencia de imparcialidad en el representante, ya sea mediante dispensa expresa en el poder o con posterioridad a la conclusión del negocio mediante la ratificación por parte del dominus. Que en cuanto a la existencia de conflicto de intereses en el caso que se debate, hay que tener en cuenta que el apoderamiendo tiene en sus manos dos patrimonios: Uno el propio y el otro el de los poderdantes a los que representa. Que dicho apoderado con su actuación lo único que está haciendo es enfrentar a ambos patrimonios poniéndolos en relación, vinculándolos mediante la conclusión de un negocio y en consecuencia: El patrimonio del apoderado obteniene un beneficio, pues se ve incrementado con el importe del préstamo que ingresa en el mismo; y el patrimonio de los representados, como consecuencia de lo anterior, se encuentra gravemente perjudicado. Que no queda duda sobre la existencia de conflicto de intereses en este caso, dado que la actuación parcial del apoderado ocasiona un desequilibrio patrimonial grave en el patrimonio de los representados y en la misma medida un aumento patrimonial en su peculio particular y se trata, como dice la doctrina, de la figura matemática de las cantidades inversamente proporcionales, signo claro de la existencia de intereses contrapuestos en un negocio jurídico. Que, ante ello, no cabe el mantenimiento del negocio concluido al existir una actuación parcial por parte del apoderado que implica un riesgo jurídico que invalida su actuación. Pero siguiendo los criterios jurisprudencial y doctrinal, ya expuestos, cabe la posibilidad de que un negocio jurídico en el que exista conflicto de intereses pueda desplegar toda su eficiencia, siempre que los representados hubieran estado dispuestos a asumir las consecuencias de esta actuación parcial por el apoderado, mediante ratificación posterior de lo actuado por éste o bien mediante una asunción previa. De los documentos calificados no resulta nada de ello. Que, por tanto, cabe pesar que existe conflicto de intereses en la conclusión del negocio por parte del apoderado, en virtud de lo expuesto anteriormente.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana confirmó la nota del Registrador, fundándose en que por aplicación de la doctrina jurisprudencial citada en el informe del señor Registrador no se puede reconocer eficacia al negocio jurídico concluido por el apoderado a los efectos pedidos y en que el rigor de esta interpretación viene justificado por el hecho de que una simple ratificación de los poderdantes daría al negocio en cuestión toda su eficacia.

VI

El Notario recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: 1. Que la jurisprudencia aplicada no se ajusta al hecho discutido; 2. Que se produce en el auto un extremado rigor en la interpretación de los poderes y cuya justificación la deriva de la consideración de que una simple ratificación de los poderdantes daría al negocio toda su eficacia, cuanto lo que es objeto de cuestión, no es la manera de subsanarlo, sino la posibilidad de realizar el acto. Que esta posibilidad aparece con una claridad meridiana en la lectura íntegra de los poderes conferidos, sobre todo cuando los poderdantes confieren su representación para que el apoderado ejercite las facultades sin traba, limitación ni excepción alguna, y no existiendo ninguna disposición legal en contra, se está limitando y dejando sin efecto las facultades conferidas en contra de la voluntad expresa de los poderdantes.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 163, 221, 272, 299, 1.459 y 1.713 del Código Civil; 255, 267 y 268 del Código de Comercio; la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 1977; y las Resoluciones de 29 de diciembre de 1922, 23 de enero de 1943, 4 de mayo de 1944, 9 de febrero de 1946, 26 de septiembre de 1951, 30 de junio de 1956, 30 de julio de 1976, 1 de marzo de 1982, 20 de septiembre de 1989, 29 de abril y 25 de mayo de 1993, 20 de octubre de 1994 y 11 de diciembre de 1997.

1. En el supuesto de hecho del presente recurso concurre en una misma persona un doble carácter, el de prestatario y el de apoderado de los dueños del bien que se hipoteca en garantía del préstamo. El Registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, existe conflicto de intereses que no se ha salvado en las escrituras de apoderamiento.

2. Ciertamente, en este caso el autor del negocio actúa en su propio nombre y en el de su representado sin vincular sus respectivos patrimonios de modo directo, pues su sola actuación da origen a una relación contractural entre cada uno de ellos y un tercero, y si bien las relaciones así establecidas guardan una conexión de principalidad-accesoriedad, en la fase anterior al desenvolvimiento de la hipoteca puede no darse vínculo jurídico directo entre deudor e hipotecante. Adviértase que, por lo general, en la hipótesis de hipoteca y de fianza en garantía de una deuda ajena existe un triple negocio jurídico, entre deudor y acreedor, entre hipotecante no deudor o fiador y acreedor y entre deudor e hipotecante no deudor o fiador, pero este último no es ineludible, en tanto en cuanto la hipoteca o la fianza puedan establecerse con pleno desconocimiento del deudor (cfr. artículos 1.205 y 1.283. II del Código Civil).

Ahora bien, no puede ignorarse que esta relación de subordinación y accesoriedad entre los negocios jurídicos celebrados, recíprocamente dependientes y económicamente contrapuestos (es innegable tanto la repercusión de la prestación de la garantía en la concesión del préstamo y en sus condiciones, como el sacrificio actual que la hipoteca implica para el propietario gravado, aún antes de su efectividad) provoca, en el caso debatido, una situación similar a la que subyace en la figura del autocontrato «stricto sensu» y que es la que determina las cautelas y prevenciones con que ésta es considerada jurídicamente; efectivamente, la sola actuación del representante da lugar a la existencia de una situación de incompatibilidad de intereses entre los propios de aquél y los del representado, en la que no se asegura que en el negocio de garantía haya sido considerado exclusivamente lo más conveniente y beneficioso para el patrimonio gravado; se incide así en la cuestión del ámbito de las facultades representativas conferidas al apoderado y, en este sentido, tanto el criterio de interpretación estricta que han de regir en la materia (artículo 1.713 del Código Civil) como la aplicación analógica de las soluciones legalmente previstas para casos similares (vid. artículos 221.2 del Código Civil y 267 del Código de Comercio) imponen la necesidad de específica autorización para la inclusión en los poderes conferidos de la hipótesis considerada; en otro caso, la insuficiencia de facultades del apoderado viciaría el negocio y determinaría su ineficacia respecto del patrimonio del representado (artículos 1.727 del Código Civil y 247 y 253 del Código de Comercio), sin perjuicio de la posible sanación posterior si mediase la ratificación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota del Registrador.

Madrid, 14 de julio de 1998.—El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justifica de la Comunidad Valenciana.

Fecha: 
Miércoles, 12 Agosto, 1998