Escritura de donación


19662 RESOLUCIÓN de 22 de julio de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Gibraleón, don Juan Mota Salvador, contra la negativa de don Miguel Díaz Navarro, Registrador de la Propiedad de Huelva, número 1, a inscribir una escritura de donación, en virtud de apelación del señor Registrador.

En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Gibraleón, don Juan Mota Salvador, contra la negativa de don Miguel Díaz Navarro, Registrador de la Propiedad de Huelva, número 1, a inscribir una escritura de donación, en virtud de apelación del señor Registrador.

Hechos

I

El día 23 de junio de 1992, mediante escritura pública autorizada por don Juan Mota Salvador, Notario de Gibraleón, don Manuel Gómez Torrado y su esposa donaron a sus hijos don Antonio y don Juan, la nuda propiedad de una casa en San Bartolomé de la Torre, calle Las Colonias, número 28, reservándose el usufructo vitalicio, y solicitando la inmatriculación de la nuda propiedad transmitida en el Registro de la Propiedad correspondiente, conforme el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

II

Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Huelva, número 1, fue calificada con la siguiente nota: «No se practica la inscripción solicitada en el presente documento por no venir justificada en el mismo que la vivienda cuya inmatriculación se pretende, cumple lo dispuesto en el artículo 37 del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, o en su caso, estar a lo dispuesto en la disposición transitoria sexta de la Ley 8/1990.—Huelva, a 22 de noviembre de 1993. El Registrador, Miguel Díaz Navarro».

III

El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, fue publicado en el «Boletín Oficial del Estado», el día 30 de junio, por lo que en este caso que la escritura fue autorizada el 23 de junio de 1992, el precepto aplicable sería el artículo 25 de la Ley 8/1990, de 23 de julio. Que ambos, el 37 actual y el 25 de la ley dicen lo mismo, y, al parecer, el señor Registrador, ante la falta de inmatriculación, exige el cumplimiento de dichos preceptos. Esta interpretación no puede mantenerse: 1. Que la Ley 8/1990 y el posterior Real Decreto Legislativo 1/1992 imponen unos requisitos para autorizar e inscribir las escrituras de declaración de obra nueva, terminada o en construcción. Que en la escritura de declaración de obra nueva la comparecencia de los otorgantes ante el Notario persigue la constancia pública de un hecho. No es título inmatriculador porque le falta la condición de acto dispositivo. Se trata de una declaración de hechos y no de derechos y no hay lugar a la aparición de terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Que, por otra parte, la capacidad para otorgar una escritura de declaración de obra nueva, es distinta a la necesaria para un acto dispositivo. Que no hay afinidad entre dos actos jurídicos completamente distintos: Uno, la declaración de obra nueva que es simplemente acto jurídico de constatación pública de una realidad física, y otro, el acto dispositivo que conlleva una donación, aun en finca no inmatriculada, que se dirige a acreditar frente a todos una titularidad todavía no registral, pero que por el trámite del 205 de la Ley Hipotecaria, accede al Registro una vez cumplidas las garantías que para ello establece la Ley. Que conforme al artículo 3.1 del Código Civil, jurisprudencia y doctrina mayoritaria no cabe interpretar extensivamente esas normas que son restrictivas del derecho a otorgar e inscribir en el Registro de la Propiedad una escritura de declaración de obra nueva. 2. Que conforme a la disposición transitoria sexta de la Ley mencionada, según la Resolución de 4 de febrero de 1992, una vez que se acredite que a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, preexistía la edificación y que han transcurrido más de cuatro años desde que se terminó, puede inscribirse en el Registro de la Propiedad la escritura de declaración de obra nueva. En la escritura objeto del presente recurso se consigna que la casa fue comprada por los donantes en el año 1958, mediante documento privado en fecha fehaciente, por lo que se cumplen esas exigencias. 3. Que, por último, hay que señalar que el excesivo celo del señor Registrador se verá satisfecho una vez remita al Ayuntamiento el correspondiente edicto, conforme el artículo 298 del Reglamento Hipotecario. Que no cabe interpretar las normas basándose en el posible fraude de las mismas.

IV

El Registrador, en defensa de su nota, informó: I. Que no parece justo aplicar las normas contenidas en la Ley 8/1990 de julio de 1990 y texto refundido de junio de 1992, únicamente a los supuestos que en ellas estrictamente se mencionan, porque en la legislación hipotecaria se reconocen otros instrumentos jurídicos para inscribir obras nuevas, en los artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 del Reglamento. II. Que el documento privado de fecha fehaciente, en cuya virtud la parte donante adquirió la casa cuya inmatriculación se pretende en el año 1958, no se ha tenido a la vista para contrastar en él la fecha de su fehaciencia y sí la descripción de la casa en aquél contenida, corresponde a la descrita en el documento del recurso.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía revocó la nota del Registrador, fundándose en que la escritura pública otorgada el día 23 de junio de 1992, se infiere que la finca existía antes de la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, y ni la declaración de obra nueva ni la donación estaba sometida a lo dispuesto en el artículo 37 del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

VI

El Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: Que el documento privado de compra no ha sido incorporado a la escritura y, por tanto, el Registrador al no tenerlo a la vista no pudo constatar si la descripción que de la casa se hacía en el mismo, correspondía con la que de la misma se hace en la escritura. Que la duda sobre la identificación de la vivienda se incrementa en la certificación catastral que se acompaña, al no ser coincidente en cuanto a la descripción que de la misma se hace. Que, en definitiva, o existe una indubitada identificación en la descripción de la casa, o ha de cumplirse lo establecido en la reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado en las Resoluciones de 4 de febrero de 1992 y 17 de junio de 1993.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 de su Reglamento, 25 y disposición transitoria sexta de la Ley 8/1990 sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones de Suelo, y las Resoluciones de 18 de junio de 1991, 4 de febrero de 1992, 17 de junio de 1993 y 4 de marzo de 1996.

1. En el caso objeto de este recurso se pretende la inmatriculación de la nuda propiedad de una casa sita en la calle Las Colonias, 28, de San Bartolomé de la Torre, que tiene una superficie total de 95 metros 46 decímetros cuadrados. Para ello se presenta en el Registro una escritura de donación otorgada el 23 de junio de 1992, donde se dice que aquélla pertenece a los donantes por compra en documento privado liquidado del impuesto correspondiente el 8 de julio de 1958. A la escritura no se acompaña dicho documento privado y sí un certificado expedido el 26 de noviembre de 1992 por el Arquitecto Jefe del Servicio de Catastro y Valoración Urbana, del que resulta que a nombre del donante aparece catastrada una casa en aquella localidad, calle Las Colonias, 28, con una superficie de suelo de 125 metros cuadrados, y una superficie construida de 101 metros cuadrados, y cuyos linderos, salvo el de la derecha, no coinciden con los que se describen en el título. El Registrador no practica la inscripción solicitada en este documento «por no venir justificado en el mismo que la vivienda cuya inmatriculación se pretende, cumple lo dispuesto en el artículo 37 del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, o en su caso, estar a la disposición transitoria sexta de la Ley 8/1990».

2. Teniendo en cuenta que el artículo 25 de la Ley del Suelo, a la sazón vigente, es aplicable a toda hipótesis de acceso al Registro de las edificaciones, y que uno de los modos por los que la obra nueva puede acceder al Registro es por su descripción en los títulos referentes al inmueble (artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 del Reglamento Hipotecario), no hay duda que la aplicación al supuesto debatido del citado artículo 25 de la Ley del Suelo, sin perjuicio, claro está, de la aplicabilidad de la más específica previsión contenida en la disposición transitoria sexta de la Ley 8/1990, según la cual, como tiene declarado esta Dirección General, las obras concluidas bajo la vigencia de la legislación anterior se incorporaban al patrimonio del dueño del suelo a medida que se realizaban, por el juego automático del instituto civil de la accesión, aunque no se hubieran realizado de conformidad con la ordenación urbanística entonces aplicable, de modo que para su inscripción, una vez que se acredite suficientemente que a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, preexistía la edificación en los términos con que se describe en la escritura calificada, debe bastar con justificar alternativamente: a) Que la edificación ha sido realizada de conformidad con la legislación urbanística entonces aplicable; b) Que, en cualquier caso, ya no son procedentes medidas de establecimiento de la legalidad urbanística.

En este caso, sin embargo, no puede entenderse acreditada la preexistencia de la edificación a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, en los términos con que se describe en la escritura, por cuanto: a) Como se ha señalado, no se acompaña el documento privado relacionado en el título calificado, y b) La certificación catastral, expedida el 26 de noviembre de 1992, por una parte, no contiene ninguna indicación respecto a la antigüedad de la edificación y, por otra, la descripción de la finca que en ella se hace mantiene notables diferencias con la de la escritura, tanto en lo referente a los linderos como a la superficie, con lo que su identidad no queda justificada.

Igualmente, tampoco se ha justificado la legalidad urbanística de la edificación mediante ninguna de las alternativas señaladas anteriormente.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

Madrid, 22 de julio de 1998.—El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.

Fecha: 
Miércoles, 12 Agosto, 1998