Negativa a inscribir un acta de entrega material complementaria de escritura de permuta de cosa futura


3305 RESOLUCIÓN de 5 de enero de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Guadalajara, don Antonio Solesio Lillo, contra la negativa de don Fernando Alonso- Mencia Álvarez, Registrador de la Propiedad de Guadalajara número 2, a inscribir un acta de entrega material complementaria de escritura de permuta de cosa futura en virtud de apelación del señor Registrador.


En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Guadalajara, don Antonio Solesio Lillo, contra la negativa de don Fernando Alonso -Mencia Álvarez, Registrador de la Propiedad de Guadalajara número 2, a inscribir un acta de entrega material complementaria de escritura de permuta de cosa futura, en virtud de apelación del señor Registrador.

Hechos
I


El 17 de mayo de 1991, el Notario de Guadalajara, don Antonio Solesio Lillo, autorizó «acta de entrega material complementaria de escritura de permuta de cosa futura», en la que comparecen los mismos otorgantes de la escritura de 19 de julio de 1989, autorizada por el mismo Notario, por la que doña Encarnación Ochaíta Tello, y don Francisco, doña Encarnación, don Antonio y don Santiago José Nicolás Ochaíta cedieron en permuta un solar en Guadalajara a don Julián Utrilla Recuero a cambio de fincas futuras que dicho cesionario y su esposa tienen proyectado construir. En la citada acta se requiere al Notario para que recoja entrega en la misma la entrega material de la cosa futura objeto de aquélla, mediante la entrega de las llaves de los correspondientes inmuebles.

II


Presentado el citado mandamiento en el Registro de la Propiedad de Guadalajara número 2, fue calificado con la siguiente nota: «Examinado el precedente documento, el cual hay que considerar que es un acta notarial, ya que así se le denomina en su encabezamiento y en los puntos primero y segundo del requerimiento que contiene, resultando también dicha naturaleza de su contenido que es solamente una exposición y un requerimiento al Notario, no se ha practicado inscripción alguna basada en el mismo por los siguientes defectos: 1. No es una escritura pública, único documento notarial apto con carácter general, para provocar inscripciones en el Registro de la Propiedad, según establece el artículo 3 de la Ley Hipotecaria. 2. No se acompaña el poder que menciona la intervención No se practica anotación de suspensión por ser el primer defecto insubsanable. Contra la precedente nota puede interponer recurso gubernativo ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha en el plazo de cuatro meses a contar desde su fecha, en la forma y con los requisitos que establecen los artículos 112 y siguientes del Reglamentario Hipotecario. Guadalajara 14 de enero de 1995.- El Registrador - Firma ilegible».

III


El Notario recurrente interpuso recurso gubernativo contra el primer defecto de la nota de calificación, y alegó: Que no es totalmente exacto que del artículo 3 de la Ley Hipotecaria se deduzca que la escritura pública sea el único documento apto para provocar inscripciones en el Registro de la Propiedad. Que hay multitud de actas cuyo contenido es susceptible de tener reflejo en los libros registrales, sea a través de inscripciones propiamente dichas o de otros tipos de asientos. Que en este caso existe una relación causal entre el acta y una escritura anterior. Que el documento calificado no contiene solamente una exposición y requerimiento al Notario. Que no es un mero requerimiento, sino que es más completa, ya que contiene la comparecencia de todos y cada uno de los que figuran como partes en la escritura que se trata de complementar. Que al Notario se le requiere para que presencie una entrega y una recepción, cosa que efectivamente refleja en el acta, pero también refleja el consentimiento de las partes en dar y recibir, en fijar valoraciones y, en resumen, en dar por cumplidas obligaciones anteriormente asumidas. El Notario ha actuado también como fedatario del hecho inmaterial de la conformidad contractual.

IV


La Registradora de la Propiedad de Guadalajara número 1, y accidental del Registro número 2 de dicha ciudad, informó. Que al documento en cuestión se califica de acta en su encabezamiento. Que dicho documento contiene un requerimiento al Notario y la conformidad de los requirientes con los que consta en él (el requerimiento). No contiene ninguna estipulación ni se refleja ningún pacto o convenio. Que con dicho documento se pretende que las fincas que se describen en él y que figuran inscritas a favor de unas personas se inscriban a favor de otras personas que intervienen en el documento en la forma y proporción que se expresa. Que hay que considerar lo que se establece en el Reglamento Notarial aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, en los artículos 144, 176 y 197 Que poniendo en relación los expresados preceptos con el documento presentado se contiene también una parte expositiva que lo relaciona con la escritura de permuta que pretende completar y no contiene ninguna clase de estipulación, pacto o contrato, que es la parte más esencial de una escritura, deduciéndose que el contenido del documento es el propio de un acta. Que no es obstáculo para considerar acta al documento presentado el que en él se haga un juicio de capacidad de los comparecientes. Que partiendo de la base de que se trata de un acta, con su presentación en el Registro lo que se pretende es lograr una inscripción traslativa del dominio de bienes inmuebles. Para ello es necesario un título traslativo de dominio, a los que se refieren los artículos 2.º y 3.º de la Ley Hipotecaria, y como aquí se trata de un acta, no puede considerarse el documento adecuado para provocar una inscripción traslativa de dominio En este sentido se expresan las Resoluciones de 11 de agosto de 1894 y 20 de mayo de 1895. Que el negocio global al que se refiere el documento presentado es una permuta de cosa presente por cosa futura, que la manifestación de voluntad de las partes de conformidad de lo entregado con lo pactado ha de ser contenida en una escritura, según los artículos 144 del Reglamento Notarial y 3.' de la Ley Hipotecaria. Que no es admisible el argumento de que en algunos casos las actas notariales pueden provocar asientos registrales, pues la regla general es lo que con carácter imperativo exige el artículo 3.' de la Ley Hipotecaria, y los casos en que se permite el acta son excepciones que confirman la regla y sólo cuando así lo permita algún precepto legal.


V


El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha revocó la nota del Registrador en lo referente al primer defecto fundándose en que es suficiente el acta notarial para inscribir el título traslativo de dominio a que se refiere el documento presentado, y que no es necesaria escritura pública.

VI


El Registrador apeló el auto presidencial manteniéndose en las alegaciones que constan en su informe.

Fundamentos de Derecho


Vistos los artículos 609, 1.095, 1.462 y 1.538 del Código Civil; 1, 2, 3 y 38 de la Ley Hipotecaria, y Resoluciones de esta Dirección General de 5 de octubre de 1994 y 16 de mayo de 1996.
1. Presentada en el Registro de la Propiedad un acta notarial de entrega material complementaria de escritura de permuta de cosa futura, el Registrador no practica inscripción alguna basada en dicho documento, además de por otro no recurrido, por el siguiente defecto insubsanable. «No es una escritura pública, único documento notarial apto con carácter general, para provocar inscripciones en el Registro de la Propiedad, según establece el artículo 3 de la Ley Hipotecaria». Entre las circunstancias de hecho que concurren en este caso conviene destacar: a) El objeto de la escritura previa de permuta lo constituyeron un solar y determinadas cuotas indivisas de un garaje, local comercial y viviendas que se estaban construyendo sobre dicho solar. b) Según resulta de la inscripción de permuta ambas partes pactaron «que la entrega simbólica, a efectos de lo previsto en el Código Civil sobre la misma para la transmisión de la propiedad, se entiende cumplida por el solo otorgamiento de la escritura que se inscribe y que motiva este asiento, si bien la entrega material de las fincas transmitidas por el cesionario señor Utrilla, no se nevará a cabo hasta que la obra no esté finalizada... Las transmisiones de las fincas permutadas se efectúan en pleno dominio ... ». Igualmente, en esta inscripción se identificaron las fincas resultantes de la división horizontal del edificio futuro que concretamente se transmitían a favor de cada uno de los cedentes. c) En el mismo día y con el número siguiente de protocolo, la parte cesionaria otorgó escritura de obra nueva y división horizontal, inscribiéndose en virtud de dicho título la totalidad de las fincas integrantes del edificio a favor de aquella- d) En el acta presentada a inscripción comparecen los mismos otorgantes de la escritura de permuta, a fin de hacer constar la entrega material de la cosa futura objeto de aquélla. mediante la entrega de las llaves de los correspondientes inmuebles
2. Sin prejuzgar ahora por qué constando inscritos en el folio abierto al solar los diferentes pisos y locales transmitidos en virtud de la escritura de permuta - los cuales se identificaron con su número en la división horizontal y su instalación en la planta del edificio - no se practicó directamente a favor del adquiriente respectivo la primera inscripción del elemento privativo en cuestión, es lo cierto que teniendo en cuenta: a) Que de los términos del contrato de permuta resulta que la transmisión dominical de los inmuebles permutados se produjo desde el momento del otorgamiento de aquél, pues las partes, no sólo no excluyeron, sino que expresamente reconocieron el efecto traditorio inherente a la escritura pública, quedando relegada a un momento posterior -el de la terminación de la construcción - solamente la puesta material en la posesión del inmueble con la que concluiría el cumplimiento de la obligación de entrega, y b) Que la realización de dicha entrega material no supone nuevo consentimiento de las partes sino que se trata sólo de hacer constar la realización de un hecho que no interfiere la inmediata eficacia traditoria que respecto de todos los bienes intercambiados tuvo, según sus términos, la escritura de permuta; debe concluirse que es ésta el titulo apto para provocar la inscripción de los inmuebles objeto de la permuta a favor de los respectivos cedentes. No siendo obstáculo, por otra parte, que un único título provoque dos inscripciones -la primera a favor del constructor y la segunda la que ahora se solicita-, pues la inscripción parcial de un negocio, en modo alguno, puede impedir la inscripción en un momento posterior de los efectos jurídicos-reales entonces omitidos, siempre que la situación registral no haya variado respecto de la existente al practicarse el primer asiento.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en los términos de los anteriores considerandos.

Madrid, 5 de enero de 1999.- El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha.


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Fecha: 
dimarts, 9 febrer, 1999